Actualités en droit de l’urbanisme en Région de Bruxelles-Capitale : CoBAT et RRU

Ye Feng

AVOCATE - DLM

1.             Report de l’entrée en vigueur de la réforme du CoBAT

 Pour rappel, par une ordonnance du 30 novembre 2017, publié au Moniteur belge en date du 20 avril 2018, le CoBAT (Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire) avait subi un certain nombre de modifications à tous les niveaux : planologie, permis, procédures de délivrance des permis, renseignements urbanistiques…

L’ordonnance prévoyait une entrée en vigueur en deux temps :

-          les modifications en matière de planologie et règlements d’urbanisme et de renseignements urbanistiques sont entrées en vigueur dix jours après la publication de l’ordonnance au Moniteur belge, soit le 30 avril 2018

-          toutes les autres modifications ne devaient entrer en vigueur qu’un an après leur publication au Moniteur belge, soit le 20 avril 2019.

Une nouvelle ordonnance vient d’être adoptée en date du 4 avril 2019, reportant cette seconde entrée en vigueur au 1er septembre 2019.

Ce report est justifié au regard d’un double constat :

-          d’une part, le logiciel informatique NOVA dédié à l’instruction des demandes de permis n’est pas encore opérationnel ;

-          d’autre part, nombre d’arrêtés d’exécution sont encore en voie d’adoption par le Gouvernement et il faut accorder aux administrations communales et régionales un délai pour en prendre connaissance.

Il est à noter que pour les dispositions portant sur les annexes A et B du CoBAT, les installations de classe 1A et 1B visées par l’OPE et le mécanisme de prolongation des permis d’environnement, l’entrée en vigueur est maintenue au 20 avril 2019 dès lors que ces modifications ne sont pas liées au programme NOVA ni aux arrêtés d’exécution.

Pour le surplus, l’ordonnance corrige quelques erreurs matérielles.

2.             Projet de révision du RRU

Un projet de révision de RRU (Règlement Régional d’Urbanisme) a été adopté par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale en date du 24 janvier 2019. L’enquête publique concernant ce projet de modification et le rapport sur les incidences environnementales s’est tenue du 14 mars au 13 avril 2019 inclus.

Les documents mis à disposition durant l’enquête publique peuvent être téléchargés sur le site de Bruxelles Urbanisme et Patrimoine.

Pour rappel, le RRU est applicable à tous les projets sur le territoire de la région et contient des dispositions relatives notamment la salubrité, la solidité et la beauté des constructions et de leurs abords, les normes minimales d'habitabilité des logements, l'accès des immeubles par les personnes à mobilité réduite, les publicités et enseignes, les normes de stationnement.

Le RRU actuel a été adopté par le Gouvernement bruxellois le 21 novembre 2006 et est entré en vigueur le 3 janvier 2007.

Le projet de RRU porte notamment sur la révision des règles relatives à l’implantation et à la hauteur des constructions, qu’elles soient isolées ou en mitoyenneté, les normes d’habitabilité des logements (surfaces minimales, etc.) ainsi que sur le nombre d’emplacements de parking autorisés hors voirie. Il revoit également les impositions PMR et ajoute une dynamique environnementale (reconversion des immeubles, gestion des eaux de pluie, isolation des bâtiments, obligation de placer des panneaux solaires ou photovoltaïques sur une toiture de 60 m² ou de l’aménager en toiture végétalisée, etc.). Des mesures en matière d’isolation acoustique des bâtiments sont, par ailleurs, imposées.

Le nouveau projet de RRU prévoit une série de modifications touchant notamment à l’implantation et à la hauteur des constructions, aux normes d’habitabilité des logements et aux emplacements de parking autorisés hors voirie, visant à cet égard à répondre à certaines difficultés qui ont pu être rencontrées dans la pratique, dont certaines des nouveautés prévues vous sont listées ci-dessous :

-          le RRU est désormais applicable aux permis de lotir et aux actes et travaux soumis à certificat d’urbanisme ;

-          un glossaire reprenant plus de 100 définitions est repris à part ;

-          chaque titre dispose d’une définition des objectifs poursuivis ;

Titre I : Caractéristiques des constructions et leurs abords

-          tout projet portant sur une superficie de plancher brute de plus de 1000 m², relatif à la construction ou l’extension d’un immeuble de bureau ou de parking hors sol, est conçu de manière à permettre sa réversibilité totale ou partielle en vue d’accueillir d’autres affectations autorisées par le PRAS ;

-          le mur de façade des immeubles nouveaux doit intégrer l’isolation de manière à respecter l’alignement, tandis que celui des immeubles existants peut dépasser l’alignement si le dépassement n’excède pas 0,14m et ne porte pas atteinte à l’identité et aux qualités architecturales de l'immeuble à isoler et des constructions voisines ;

-          au niveau de la profondeur des constructions : un dépassement supérieur à 3 m peut être autorisé dans la mesure où un retrait latéral de 3 m au moins est respecté ;

-          au niveau de la hauteur de façade : il est désormais précisé que la hauteur moyenne à prendre en compte est celle des autres constructions situées du même côté de la rue que l’immeuble considéré ;

-          au niveau de la toiture :

o   Désormais, la toiture ne peut dépasser de plus de 6 m (3m auparavant) la hauteur du profil mitoyen le plus bas ;

o   Les précisions relatives aux références anormalement hautes ou basses, au raccord harmonieux et aux rues en pente, sont supprimées ;

o   Les toitures plates non accessibles de plus de 60 m² sont équipées de panneaux solaires thermiques ou photovoltaïques et/ou aménagées en toitures végétalisées ;

o   Le profil maximum de la toiture peut être dépassé par une série d’installations annexes (panneaux solaires, cabanons d’accès, garde-corps, antennes, serres…) ;

-          une série de nouvelles conditions cumulatives sont formulées concernant les citernes de récupération des eaux pluviales ;

-          des dispositifs de gestion des eaux pluviales doivent être prévus pour les projets neufs ou de transformation impliquant une augmentation de l’emprise au sol ou de la surface imperméable ;

Titre II : Normes d’habitabilité des logements

-          la superficie de plancher nette minimale du séjour est majorée de 1 m² par chambre supplémentaire au-delà d’une chambre ;

-          la notion de logement partagé est insérée, soit : un logement destiné à l’habitation de plusieurs ménages. Dans ce cas, chaque ménage dispose d’une chambre d’une superficie de plancher nette minimale de 14 m² ; les autres chambres ont une superficie de plancher minimale de 12 m² ;

-          la hauteur sous plafond des mezzanines est modifiée : 2,30m (contre 2,10m) sous la mezzanine, et 2,20m dessus sur au moins la moitié de la superficie (contre une règle de volume) ;

-          la superficie de la salle de bains est désormais prévue, 3 m² et est équipée d’au moins une baignoire ou douche et d’un lavabo. Au-delà de 3 chambres, le logement contient une salle de bain et un wc supplémentaires ;

-          tout logement neuf doit limiter la propagation des bruits et assurer le confort acoustique dans le logement ;

-          une disposition est prévue quant à la présence d’une boîte aux lettres et d’un dispositif destiné à la réception de colis pour les immeubles de plus de 20 logements ;

-          un nouveau chapitre est consacré expressément au logement étudiant, soit le logement destiné à l’habitation d’un ou plusieurs étudiants et qui appartient à une personne privée ayant conclu une convention à cet effet avec un établissement organisant l'enseignement supérieur ou l’AISE ou étant labellisé comme logement étudiant par la Région.

Titre V : Les enseignes et publicités

-          tout le titre est revu ;

-          au niveau des zones de réglementation :

o   les zones interdites et élargies sont supprimées ;

o   seuls demeurent la zone restreinte (liste de voiries reprise en annexe du titre III, ainsi que celles situées en ZICHEE et zones d’espaces verts) et la zone générale (toutes les autres voiries) ;

-          les conditions cumulatives communes minimales sont augmentées (15 conditions) ;

-          de manière globale, les dispositions sont revues mais dans une logique semblable à celle précédemment de mise, étant entendu que chaque emplacement dispose de conditions, souvent cumulatives, clairement énumérées.

Titre VII : Les normes de stationnement en dehors de la voirie

-          les zones A, B, C d’accessibilité par les transports en commun sont remaniées ;

-          le nombre d’emplacements de parcage pour les immeubles à logements multiples neufs est revu, en fonction de :

o   la zone A, B ou C dans laquelle il se situe ;

o   le nombre de chambres des logements ;

-          pour les immeubles existants, le projet est conçu de manière à favoriser la création d’un ou plusieurs remplacements de parcage au sein de l’immeuble, au regard des caractéristiques de la voirie et du stationnement, notamment la saturation en voirie à l’échelle de la rue et du quartier.

Dès obtention des avis des instances (Bruxelles-Environnement, Conseil économique et social, CRMS, Conseil de l'Environnement, Commission régionale de Mobilité, Conseil consultatif du Logement, conseils communaux), le Gouvernement devra soumettre le projet, accompagné de ceux-ci et des réclamations, à la Commission régionale, laquelle dispose d’un délai de 90 jours de la réception du dossier complet pour rendre son avis.

Dans les soixante jours de la réception de l'avis de la Commission régionale, le Gouvernement peut soit adopter définitivement, soit modifier le règlement régional, lequel sera publié au Moniteur belge après adoption.

Quelles que soient les modifications finalement retenues, ce nouveau RRU entraînera certainement de nombreuses adaptations aux projets à venir et revêt donc une importance de taille pour l’ensemble des professionnels de l’immobilier actif en Région de Bruxelles-Capitale.